نشریه اقتصاد و برنامه ریزی شهری
سال یکم شماره 4 (زمستان 1388)

بهسازی و نوسازی شهری، به دلیل ایجاد تغییر برای استفاده بیشتر و بهتر و خلق ارزش افزوده و عجین بودن آن با مسائل بخش مسکن و ساختمان ویژگی های یک صنعت را دارد و می تواند به عنوان یک صنعت قابل سرمایه گذاری مطرح شود که برای اولین بار در این مقاله بدان پرداخته شده و دلایل،شواهد و قرائن کافی برای این موضوع ارائه شده است. لیکن راه اندازی و توسعه این صنعت مستلزم فراهم نمودن مقدمات و پیش شرط هایی است. پیش شرط های پنجگانه ورود سرمایه های خرد و کلان به این صنعت به تفصیل مورد بررسی قرار گرفته است. در قسمت اخیر مقاله بیش از 20 راه کار مختلف تامین منابع مالی صنعت بهسازی و نوسازی شهری معرفی و مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.

این مقاله سهم بازار در تامین مالیمسکن را در چند کشور مختلف مورد بررسی قرار می دهد. مسکن از اقلام عمده ای است که تهیه و خرید آن نیازمند تامین مالی طولانی مدت است و عوامل موثر در سامانه های کارآمد تامین مسکن نیز تابع تامین مالی طولانی مدت است. بررسی کشورهای مختلف و تلاشی که این کشورها برای کنترل اندازه ی بازار مسکن خود انجام می دهند، نشان می دهد: کشورهایی که قائل به حقوق قانونی محکم تری برای وام دهندگان و وام گیرندگان هستند (از طریق قوانین ورشکستگی و وثیقه ای) و سامانه های اطلاع رسانی اعتبارات شان قوی تر است و اقتصاد کلان شان از محیط با ثبات تری برخوردار است، سامانه های بهتری برای تامین مالی مسکن دارند. این عوامل می تواند تغییر تامین مالی مسکن را در اقتصاد کشورهای در حال توسعه توجیه کند. در کشورهای توسعه یافته که بی ثباتی اقتصاد کلان شان کمتر است و سامانه های اطلاع رسانی اعتبارات آنها گسترده تر است، تغییر حقوق قانونی می تواند میزان تامین مالی مسکن را توجیه کند. ما در این مقاله به عامل بالقوه ی دیگری یعنی وجود بازار بزرگ اوراق بهادار دولتی که باعث توسعه ی سامانه های تامین مالی مسکن در کشورهای در حال توسعه می شود نیز می پردازیم اما شواهدی در دفاع از آن پیدا نکردیم.

این مقاله درصدد است تا در نهایت به دو پرسش زیر پاسخ گوید:آیا لزومی برای داشتن منابع مستقل درآمدی در شهرداری ها وجود دارد؟
منابع درآمدی در دسترس شهرداری ها کدام است؟
این امکان برای شهرداری ها وجود دارد که منابع مستقل درآمدی داشته باشند و هم چنین از راه انتقالات ناشی از درآمد و سرمایه مرکزی تامین مالی شوند. این انتقالات می تواند به صورت کمک بلاعوض یا مالیات های رهنی صورت گیرد. نرخ این مالیات توسط دولت مرکزی تعیین می شود در حالی که درآمد حاصل از آن میان مراجع مسئول محلی توزیع می گردد. گزینه دیگر ارائه خدمات کنترل و تامین مالی مرکزی آن است، که مشابه این مورد در بخش مراقبت سلامت در انگلستان دیده می شود یعنی حکومت مرکزی، بخش سلامت ملی را تامین مالی کرده و مراجع محلی را برای تحویل خدمات مراقبت سلامت منصوب می نماید. راه دیگر تامین مالی مستقیم تامین کنندگان خدمات محلی، که می توانند از بخش دولتی یا خصوصی باشند، به وسیله حکومت مرکزی است. این مسئله در انگلستان در مدارس عالی آموزشی که آموزش متوسطه را ارائه می دهند و هم چنین در تعاونی های مسکن نیز وجود دارد.
در این دو نمونه، از بخش خصوصی نیز از طریق وام یا حمایت مالی کمک گرفته می شود. نتیجه این بحث آن است که منابع پایدار مالی شهرداری شرط کافی برای تامین خدمات محلی عمومی نیست؛ مگر اینکه انتقالات مالی قابل توجهی از دولت مرکزی به شهرداری یا هر سازمان دیگری که این خدمات را ارائه می کند، وجود داشته باشد. در صورت نبود منابع مالی مستقل این مشکلات را می توان برای شهرداری ها برشمرد:آیا پاسخ گویی و حسابدهی محلی در مورد حذف هزینه یا سیاست گذاری ها وجود دارد؟
آیا گوناگونی سطح و کیفیت خدمات دولتی در میان شهرداری ها مطلوب و قابل قبول است یا شهروندان آن را نوعی قرعه کشی منطقه ای تلقی می کنند که در آن مناطق ثروتمند از خدمات بهتری بهره مند می شوند.
سؤال سوم در رابطه با لزوم و مطلوبیت کنترل مالیه شهرداری توسط دولت مرکزی بنا به دلایل اقتصاد کلان مطرح می شود: مانند کنترل تورم، کنترل استقراض حکومتی، بی نظمی بالقوه محرک ها و پتانسیل ایجاد اختلال در اولویت های محلی.
آخرین پرسشی که مطرح می شود این است که آیا ضمانت ضمنی دولت مرکزی در مورد دیون شهرداری وجود دارد یا امکان ورشکستگی نیز برای شهرداری ها ممکن است.
با در نظر گرفتن تمایل شهرداری ها به تامین مالی حداقل بخشی از هزینه های جاری و عمرانی خود از منابع مستقل شان این سؤال مطرح می شود که منبع بهینه کدام است؟ این منبع می تواند مالیات ها، حق الزحمات، اجاره بهاها و عوارض محلی، یا فروش دارایی-ها و استقراض باشد، که هیچکدام از آنها به صورت کامل بدون مشکل نیست. این مقاله محسنات نسبی منابع مختلف درآمد را مورد بررسی قرار می دهد.
گروهی از مالیات های محلی را می توان به عنوان منابع بالقوه درآمد در نظر گرفت که مالیات بر املاک و مستغلات، مالیات بر فروش، مالیات بر سود و درآمد و مالیات سرانه را در برمی گیرد. این مالیات ها را می توان با معیارهایی مانند کارایی اداری، عدالت، خنثی بودن تاثیر اقتصادی و میزان امکان اجتناب از این مالیات ها بررسی کرد. با وجود تلاش های بسیاری که جهت یافتن جایگزین مناسب برای مالیات های املاک و مستغلات صورت گرفته،این مالیات ها اغلب به علت عدم امکان اجتناب از آن، ایجاد صرفه جویی های حاصل از مقیاس قابل ملاحظه و بازتاب توانایی پرداخت مالیات، مبنای سیستم های مالیاتی محلی قرار می گیرند.
بسیاری از اجرت ها و هزینه ها بر مبنای املاک و مستغلات قرار دارند و اجاره بها، سهم سازنده (بساز و بفروش)، هزینه های خدمات و عوارض خدماتی مانند جمع آوری پسماند را برای ساکنین املاک در برمی گیرند. تضاد بالقوه ای میان اهداف مختلف شهرداری ها وجود دارد. با وجود اینکه ایجاد درآمد، هدفی منطقی و معقول است، این هدف ممکن است با نقش سرپرستی شهرداری ها از سوی اجتماع بر املاکی خاص متناقض باشد، برای نمونه، آیا املاک میراث ملی فرهنگی نیز باید منبع درآمدی تلقی شوند یا به همان صورت حفظ و نگهداری شوند. فروش دارایی ها راه حل کوتاه مدتی برای ایجاد درآمد است. شهرداری ها، برای ایجاد منبع درآمدی پایدار، باید راهی برای آزادسازی سرمایه از دارایی ها بیابند به صورتی که باعث ایجاد درآمد شده و به رشد آتی سرمایه کمک کند. این امر ممکن است با قیمت های بازار متناقض باشد زیرا تمایل دارد ارزش دارایی هایی با عمر به نسبت کوتاه را پایین نگه دارد.
پاسخی قطعی برای این سؤال وجود ندارد که آیا شهرداری ها باید منابع مستقل درآمدی داشته باشند و یا بهترین منبع برای ایجاد چنین جریان درآمدی چیست؟ با این وجود این مقاله، مروری بر مباحث اصلی و مهم انجام داده و رویکردهای ممکن و جایگزین را برای دسترسی به تامین مالی پایدارتر در شهرداری مشخص می نماید.